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张氏兄弟来自北京，从事房地产行业20年，深谙房地产行业。我不是所谓的“专家”，我只是用我20年的实践经验来回答你的问题。 1Q：抱歉，我是经朋友介绍认识的，长期关注您的公众号。虽然取得了很多效益，但操作层面仍然很模糊。首先我向大家介绍一下我的家庭情况。我有两个孩子，最大的26岁，上一年级，大的也和我在一起。丰台市一处破旧的小民房。相当于丰台市的第二小学。我买的时候才300多块钱，但是现在的标价是250块钱。通州一房出租公寓（月租3000），280买的，目前标价200。卖了2场后总预算700。他目前有朝日和凯dodo有工作和居留许可，五年之内也许能在京都找到工作。诉求：我想确保有一个学区可以让我的两个孩子上学，同时解决六个孩子的住房问题。我想知道是否有适合推荐的学区或社区，或者您还有其他更好的建议。答：1、学区的选择只能由家长自己决定，外人不易给出建议。最初，北台学区至少被认为是北京的高中。但由于这两年受十二中入学规定的影响，现在不再这样了，保险费也减半了。不过，如果是在附近重建的话，这样可能会更划算，但是房子基本都是老旧的，有电梯的不多。我们来看看是否合适。 2.还有，他的家人不是北京人还没有。一般建议是在东木排学区购买房屋时要小心。如果你买了，你可能无法履行原来的角色，并且很有可能转学到函授高中。如果你只是想获得学生身份，那么保费与昂贵的学区相比并不是很划算。此外，他的家人还有两个孩子。如果我把大孩子送到正规学校，我的小孩子将来也会参加同一所学校的入学考试吗？如果您正在申请，您需要向正规学校申请。如果不申请，则需单独接送，购买前请慎重考虑。毕竟现在的保险费率并没有下降多少。即使总量达到700万，也只占25%左右。如果你想买一套，你只能在看到每套房子的时候计算一下价格，然后买ins最低的一套保险费。 3. 浅谷市的情况，根据学区内的主要学校而有所不同。优点是朝阳的政策对非北京户口相对友好，其子女入学后的排名高于北京无户籍家庭。另外，朝阳大学的课程设置不如东海大学严格，因此被录取的机会更高。而且名校都是九年制或者一年制，所以从小学到中学是很安全的。不过，以700万日元的预算，想要买到溢价明显较低的东西并不容易，所以不用担心，我也只能尝试一下。望京陈芬前几天听网友说，他做了一笔比较划算的交易。他以不到600万的价格买下了丽泽世园，溢价也很低。其余的将根据您回家的行程而有所不同，因此请同时弄清楚你看。 4.这只是一种情况。现在考虑明年入学有点晚了，目前正在考虑学区内的房间。到今天已经是11月份了，距离信息收集还有半年的时间。买卖一套房子的压力已经够大了，但出售两套房子的压力更大，所以要做好相应的计划。最好为您的家建立一个总体区域。东西部学区较多，不可能广撒网。仅供参考。第二个问题：抱歉，这就是我的情况。 （一）现状 1、我有两个孩子，最大的在小学三年级，最小的在幼儿园。他们目前在昌平市北七家未来科学城上学。 2、未来科学城有一套100平米的房子，抵押余额150平米。想要卖到一万多、五百万就相当困难了。 3.我在Qingn附近工作朝阳区和平里英沟路，我每月能负担15000日元左右。 （2）目的：送孩子到东城区和平里第四小学、第九小学、青年湖小学。 （三）途径： 1、我会卖掉自己的房子，在东城区和平里附近买一套50平方米左右的小两居室，住在那里上学。 2、房子没有卖，而是在东城区和平里附近买了2个左右的学位。买了一套0平米的房子专门用于学校教育，在附近租个房子去学校。 （4）申诉：请张弟兄帮我分析一下。 1、怎样才能更好地实现明年送孩子去东城学校的目标？ 2.请帮忙推荐一些社区。顺便说一句，我目前没有多余的资金。如果您不出售房屋，则需要对当前房屋进行第二次抵押贷款。是否可以？答：1.如果主要目标l 是为了孩子上学，而达沃正在跨区转到另一所学校，传统的建议是购买非法房屋。优点是省钱+降低承保风险。一旦你完成了学位，你就可以观察市场。如果趋势看起来不太好，您可以采取行动。相当于购买了两个学位的重置成本，和当时的择校费差不多。如果你想换地方住，可以利用东城区的优势，把现在的房子改成出租。虽然房子位于未来学研城，但改变租金不会造成任何损失，只会减少利润。 2.租房时，不要限制居住的区域，直接去找当地的中介，让他们帮你找房子。在考虑住房时，计算每间公寓的余额，选择保险费相对较低的房产。然而，溢价被困房屋的风险很高，因此您别无选择，只能查看尽可能多的房屋。 3.第二次起可享受折扣。请询问您的经纪人。每个人都有合作的渠道。自己寻找经销商很容易，并且可以为您节省差价。首先找几家公司，问一下他们的成本，然后如果你真想做的话，就选择一家信誉好的公司。 4.然而，你的大凤君已经是三年级学生了。也就是说，它的招生时间是2023年。那一年是北京历史上招生的最高高峰。无论他家人转学哪一年，他都会在同一个班级。好学校可能没有学位。所以，要做好被送到正规学校或者区外学校的准备。东条的分配只能用公平来形容，剩下的就看运气了。仅供参考。 3 问：我的问题是海淀七宫地区的老旧小公寓是否应该重建？我会把检测结果发给你下面有病。 2016年，我在西三环紫竹桥买了一套58平米的小两房，面朝电梯，临街，供孩子上学。它又旧又破，没有社区氛围。当时，每平方米约有74,000个单位。减少约50万。好处是离我上班的地方很近，照顾孩子上学也很方便。我的孩子现在上五年级，已经被分配了从小学到初中的地方。随着孩子的成长，他们发现住在小公寓里很不舒服。随着老年人年龄的增长，几年后他们可能会和房子住在一起（他们目前在附近租了房子），所以他们正在考虑更换。再看老坡的3LDK小户型，周边（主要是北河路沿线）社区氛围好、管理好的楼盘单价超过7万元。最近，一个长运宫建78平方米三房，紫竹桥西南角临街，基本满足需求。基本价约为470元，租赁价可达7500元。目前，它在附近的利润非常丰厚。优点是离工作地点近，有学区。缺点是临马路，没有社区氛围。我可以卖380-390美元，供我的小伙伴生活。也就是说，如果你在长运宫买了一套房子，就可以额外花80万到90万美元换一套三居室的公寓。与目前的两卧室公寓相比，它有几间更大的卧室和一间餐厅。但学区内部仍存在一些担忧，担心保费高、中小学未来保值性差、流动性低等。有些孩子不能决定他们将就读哪所高中。我们感谢您在分析中的合作。另外，Sekiso还有一套小型三居室公寓可供出租。我正在考虑卖掉它，因为它太远了。您将收到 300 日元现金。因此，可以选择将七园和官庄的两套公寓换为一套。不过，两套公寓加起来的资金有限，不一定能换到三环附近更新更大的房子。 A：1、你2016年买的价格下降了，所以你是年底新规出台后买的吧？ 2、470/7500=626，无疑是有利可图的。如果单看数字，学区的保险费率只有15%左右。然而，这间公寓面向街道。会受到很大影响吗？如果噪音很明显，则被认为是一个缺陷，并且该套件可能不会很有利可图。这意味着您没有服用 adv噪声的方向。如果噪音不明显，仅影响5%，该区的保费将降低至20%左右。这仍然是有利可图的，但也不是太贵。 3. 只有您可以决定您的孩子将被分配到哪所学校。但房子是用来住的。这是为了你自己的生活和进步，所以改变它。我们再看看销售时的其他问题。没有人能够准确预测它。而且，Laura的保值性也不错。基本上，除非出现严重问题，否则我会遵循市场价格。它是市场的重要组成部分，其规模已从上市时的几千人增加到今天的数万户。如果对方房子较新，也不一定是优势。几年后，它至少会变旧并且很可能会坏掉。如果是旧的、破损的，价格走势就会偏弱。 4. 如果您不想住在看管人拥有的房产中，则需要考虑成本效益。估计一个的价格这里与Zhichik Gardenu相同面积的小两室公寓售价约200万日元，租金约4500日元，租售比约500日元，年租金收益率预计为2.4%。扣除费用后的净利润刚刚超过2%。 300万元的收入有点低，但应该接近2%。达到这个值被认为是正常的，超过它被认为是超卖的。 5. 因此，您所要做的就是决定是要交替使用一套还是交替使用两套。我们列出这些情况供您参考。海淀学区溢价很难避免，所以尽量买相对低价的学区房。然而，最好避免那些有缺陷的。否则就无法盈利。仅供参考。 4问：购买石景山海特色花园时，性价比合适吗？我目前对一栋房子感兴趣，以前是公共住房。 qu 有什么区别吗与待售房屋相比，质量如何？房子已经有20多年的历史了。再住10年会影响你的流动性吗？而且买房的钱是卖了西城市一个破旧小学区的房子。约54平米，运营可收500万。从投资角度来看，您认为这种选择合适吗？海特的品质如何？答：1.海特花园盈利能力。使用租金与销售比率计算您感兴趣的公寓。将总价除以估计租金。 650 左右的值被认为是合适的。只要你的房子没有任何缺陷，价值越低，你的生活就越有利可图。 2、该类型社区的公营住房和商品房质量相同。他们同时发展。被eIn公共部门收购后，公共住房分配给雇员，私人住房分配给私人住房。ng 成为商品房。换句话说，在其他条件相同的情况下，唯一的区别是产权的性质。 3、流动性主要由交易价格决定。只要不是太贵，卖起来并不难。这也取决于财产的维护。除非发生什么事情，否则现在的样子就是10年后的样子。因为这些房子今年正好10岁了。北京经历了一个大拆大建的时代。该市没有太多新社区，因此将进行一场竞赛，看看谁能最好地维护现有房屋。其实这对于人类来说也是一样的。会照顾自己的人到了10岁会更受欢迎。 4. 房子是用来住的，改善房子没有什么疯狂的。特别提醒您，如果您要在学区更换房屋，最好在学校保费仍然很高的情况下进行，或者至少减少e 您的承保风险。毕竟明年肯定会是招生的转折点。萧条前后的时期可能会持续至少10年，影响保费部分。因此，改变它是非常合适的。否则，如果您年老或与幼儿同住，您可能需要担心保费的保值问题。是不是很奇怪？家园为人服务，人们时刻牵挂着家园。这样做是不合适的。 5.海淀的品质非常好。京西首个商品住宅小区被评为今年的样板项目。开发商是Kagen。从规模上看，不仅是北京第一，也是全国第一，为行业树立了标杆。海特案也是北京首例公房交易案件。当时，记者对从质量到价格的各个方面进行了分析，得出的结论是“住在那里的每个人都知道这一点”。这是非常很好，但现在有点过时了。仅供参考。关注公众号“张哥谈买房”。如果有任何与房地产行业相关的问题，请随时向我询问。
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